De modo inicial neste ponto, tem-se como premissa, muitas vezes, o pensamento primário de que alugar pode ser a única opção se a situação financeira inicial da organização torna impossível o acesso à compra; por acréscimo se o futuro a curto prazo não está claro, algo profundamente significativo no ambiente brasileiro de pequenas e microempresas, muitas vezes não cabe o interesse na rigidez e complicações da compra.
Visando ampliar a discussão, relativa a uma monografia realizada por nossa equipe, a AC Pronta Monografia de base para TCC traz este artigo. Na realidade, são variados os fatores que pesam sobre a decisão de se comprar ou aluguar:
- Quando se aluga uma sede, o valor mensal constitui um gasto; no entanto normalmente este valor é menor que o pagamento a ser efetuado se a opção recaísse sobre a compra da sede, pelo que se torna natural inferir que com a parte que ao alugar será poupada poderia ser investida no próprio negócio ou em outra fonte de investimento: na medida em que esta economia esteja melhor retribuída, a opção do aluguel ganha interesse.
- Por outra parte quando se compra uma sede própria, os pagamentos mensais maiores aos da opção de aluguel podem ter um outro viés, já que ainda que uma parte importante destes pagamentos é também um gasto (a parte que corresponda aos juros do crédito hipotecário), outra parte constitui um investimento na própria sede (na medida em que o pagamento mensal suponha amortização do crédito a empresa se torna parcialmente dona do imóvel). Na medida em que o valor do imóvel aumente, o investimento está melhor retribuído. Ademais, a compra conta com uma série de vantagens fiscais que podem ser aplicadas às pequenas empresas, principalmente no âmbito de impostos e incentivos fiscais a serem discutidos posteriormente.
No âmbito negativo, a compra conta com uma série adicional de gastos importantes em um primeiro momento como todo o trâmite jurídico e financeiro.
Obviamente, também é necessário levar em consideração que a evolução das taxas de juro faz variar a parte dos pagamentos destinada a amortização e a pagamento de juros (se aqueles sobem, a compra estará mais penalizada).
Com base nestas premissas e observando a situação atual, a opção do aluguel parece estar ganhando posições: espera-se que os preços da sede cresçam bem mais lentamente do que hoje, esperam-se modificações fiscais que possam favorecer o aluguel e estão surgindo cada vez mais interessantes opções de investimento, ao mesmo tempo em que se amplia a mentalidade sobre a importância da minimização dos riscos iniciais do negócio, porém se as condições gerais brasileiras se modificarem (pela inflação, pelo aumento da demanda, etc), gerando fortes subidas de preço dos imóveis, pode-se optar pela compra do espaço próprio. O cálculo individual cabe em um caso prático de uma monografia de TCC ou um projeto de pesquisa de administracao
A grande dificuldade se torna a transposição de todas as variáveis em fatores numéricos apreciados, podendo-se partir de supostos bastante realistas para avaliar a decisão de compra ou aluguel de uma sede empresarial, e ainda que as conclusões não são veridicamente extrapoláveis a todos os casos podem servir de apoio à tomada de uma decisão
Analisando a percentagem que supõe o pagamento anual por aluguéis sobre o preço total do imóvel, as conclusões seriam as seguintes:
- Para uma sede de quinhentos mil reais, o aluguel seria uma melhor opção se os pagamentos anuais por aluguel supõem menos de 3,5% do valor total, enquanto se esta percentagem é maior que 5% a compra é claramente a opção mais interessante.
- Para uma sede de dois milhões de reais, estes limites percentuais se situariam entre 4,5% e 6% respectivamente.
- Se supomos que a percentagem de pagamentos anuais por alugueis sobre o preço total do imovel é de 4,5%, interessa comprar quando o imóvel vale menos de um milhão de reais e a empresa espera permanecer nela durante ao menos 10 anos, mas se o imóvel vale mais de dois milhões de reais, é mais interessante o aluguel.
Desde o ponto de vista das condições de financiamento da hipoteca, para um imóvel de quinhentos mil reais e supondo pagamentos anuais por aluguéis equivalentes a 5% do preço total, a conclusão é que para taxas de juro menores que 6,5% interessaria comprar, enquanto o aluguel é melhor opção se as taxas de juro superam os 9%.
Se supomos uma taxa de juro de 8%, interessará alugar quando a percentagem de pagamentos anuais por aluguéis sobre o valor total não supere os 4%.
Vale frisar que tal análise se baseia em comparar o que se ganha com o investimento em um imóvel com os rendimentos que produziria o valor economizado e investido ao se optar por alugar. Tais fatores muitas vezes devem ser bastante cuidadosos, já que cada empresa tem uma realidade, assim como cada cidade, ou mesmo cada região da mesma, um bairro, uma rua, apresenta um panorama muito específico.
Se se considera o imóvel como um ativo financeiro a mais para a empresa, assim como qualquer outro investimento realizado para a abertura do negócio, tornar-se-ia obrigatório analisar a razão preço/benefícios (PER), ou número de anos que se demora em recuperar o investimento. Isto é, deve-se comparar o custo de aquisição de um imóvel frente à rentabilidade que se obtém se este for aluga ou vendido mais tarde.
Às rendas obtidas teria que lhe retirar os gastos de manutenção do imóvel e o pagamento de impostos à moradia.
Frente a uma razão média das ações cotadas de 15 a 18, o imóvel médio no Brasil poderia chegar a 50. O PER atingido pela Bolsa em 2006 era de 24,7. Quanto mais elevada seja a percentagem, menos conveniente será o investimento, já que demorará mais em recuperar-se o valor inicial despendido.
Qual é a chave para decidir qual é a opção mais interessante? Já que a rentabilidade da renda fixa é mais estável no longo prazo, o mais importante seria saber com segurança como evoluirá o preço do imóvel em todo o período.
Assim, se os imóveis subissem a um ritmo de 20% anualmente, a opção pela compra seria uma realidade mais interessante, mas se o meio é de estabilidade, com a atual conjuntura de tipos seria mais rentável alugar.
De acordo com o observado empiricamente no país, muitas vezes a melhor opção seria alugar do que comprar em situações como a atual, na qual os imóveis são bastante valorizados. Alpha Monos – monografia pronta e monografias prontas de base
